Naděje, že výstavba v České republice začne být konečně rychlá, jednoduchá a předvídatelná, se v posledních letech objevily několikrát – a stejně tolikrát rychle pohasly. Byla tu digitalizace, nový stavební zákon, sliby zrychlení řízení a snížení počtu razítek. A pak nastoupila realita.
Digitalizace se zasekla na technické úrovni, nová pravidla byla nejednoznačná a místo změny k lepšímu nastala v mnoha případech paralýza. Právě v době, kdy poptávka po bydlení zůstává silná a stavebnictví se potýká s opouštěním nových projektů, se celá reforma stala jedním z největších politických zklamání současné vlády.
Nyní se však karty mohou zamíchat. Vysoce profilované hnutí ANO vrací do hry starý plán – zrušit současný model a vrátit se k původní, centralizované verzi stavebního zákona. To by vedlo k vytvoření tzv. superúřadu, zrušení místních stavebních úřadů a zcela nové formě digitálního řízení.Když se systém začne zpomalovat
Údaje ukazují, že stavební produkce sice roste, ale pouze díky starším projektům, které byly připraveny dávno před změnami. V prvním čtvrtletí letošního roku vydaly stavební úřady nejnižší počet povolení od roku 1999. Developeři tak využívají „zásoby ze šuplíků“ a nové projekty téměř nevznikají.
„Domnívám se, že se jedná o určitou setrvačnost, kdy řada developerů povolení dostala, ale z finančních důvodů nezačala stavět. Nyní se finanční podmínky zlepšily, a to jak úvěrové, tak hypoteční, a proto se začalo stavět,“ říká Piotr Palicka, člen dozorčí rady ARTN a ředitel EP Real Estate.
Podle Central Group současný model vydávání stavebních povolení zdržuje proces o měsíce i roky.
„Nová výstavba je nejen ekonomickým zájmem státu, ale také nástrojem řešení rostoucí bytové krize. Kvůli zdlouhavému postupu při získávání povolení se nové byty prodražují o 10 až 15 procent, což přímo zhoršuje jejich dostupnost,“ říká výkonná ředitelka Michaela Vaniová.
Podle developerů je hlavním problémem nejčastěji obecná nejasnost a nejednoznačnost výkladu. Zákon slibuje zjednodušení postupu, v praxi však vede k častým rozporům mezi jednotlivými ustanoveními. Úředníci a investoři často nevědí, jak přesně zákon vykládat.
Například co přesně spadá pod pojem „přístavba“ nebo jak se počítají vzdálenosti mezi stavbami a hranicí pozemku. „Než se výklad ustálí, uplynou roky. Mezitím se zákon opět mění,“ říká starosta brněnské městské části Židenice Petr Kunc (Hlas pro Židenice).
K problémům samotného stavebního zákona se přidává i nová digitalizace, která měla zvýšit efektivitu řízení. Pro většinu úředníků stavebních úřadů však znamenala pouze další administrativní vrstvu.
„Dokumenty se do systému nahrávají, ale kromě toho se vše dělá postaru, ručně, na elektronických médiích. Jedinou změnou je, že nyní to není papír, ale PDF,“ popsal situaci starosta Kuntz.
Nový plán: developeři vítají, obce váhají
Do tohoto neklidného prostředí přichází hnutí ANO s příslibem radikální změny. Chce se vrátit ke své verzi zákona z éry ministryně Kláry Dostálové, tedy vytvořit jednotný stavební systém pod kontrolou státu, zrušit desítky místních orgánů a digitalizaci přesunout mimo stát, ideálně formou projektu.
„Současný zákon není dokončen. Pokud získáme důvěru, bude nový zákon předložen hned po volbách,“ uvedl místopředseda ANO Karel Havlíček.
Podle prvních propočtů mělo jít o úspornější model, alespoň co se týče počtu úředníků.
„Dnes pracuje na stavebních úřadech včetně dotčených agentur asi 13 000 lidí. Předpokládáme, že se počet zaměstnanců sníží asi o 4000-5000,“ popisovala plány v době schvalování své verze zákona tehdejší ministryně Klára Dostálová (ANO).
Plán přivítali zejména významní hráči. „Potřebujeme předvídatelný, rychlý a jednotný systém. Dnes v něm panuje chaos. Jeden orgán přijme jedno rozhodnutí, jiný úplně jiné,“ shrnuje Michaela Vaniová z Central Group. Podle jejího názoru by centralizovaný model mohl zaručit nejen stabilitu, ale také možnost přesunout řízení tam, kde je momentálně kapacita.
S tím souhlasí i Jiří Nouza ze Svazu podnikatelů ve stavebnictví. „Bez zjednodušení a odpolitizování řízení se nepohneme kupředu,“ tvrdí. Podle něj je důležité současně upravit pravomoci dotčených orgánů, které často působí jako brzda.
Názor obcí je však jiný. Pro ně návrat k centralizaci znamená ztrátu kontroly a také ztrátu lidí. „Vyškolili jsme úředníky, platili jim platy a teď je máme předat státu, přičemž stát nám tuto ztrátu nevykompenzuje?“ ptají se obce. – ptá se Pavel Drahovzal, místopředseda Svazu měst a obcí.
Navíc není jisté, zda se lidé vůbec rozhodnou přejít do státní služby. „Někteří odejdou, jiným se nechce stěhovat z jednoho konce republiky na druhý,“ upozorňuje Drahovzal. Obce se obávají personální krize a z ní plynoucí paralýzy řízení.
Vhodnou kompenzací by podle něj mohla být nejen finanční náhrada, ale i hmotná dohoda se státem, například převod pozemků či nemovitostí, o kterou obce dlouhodobě usilují. „Možností je několik, ale je třeba o tom otevřeně mluvit. Není možné, aby obce přišly o klíčové lidi a kompetence a nic za to nedostaly,“ dodává.
Ministerstvo pro místní rozvoj zatím konkrétní návrh nevidělo, ale podle mluvčího resortu Petra Valečky by návrat k verzi z roku 2021 byl obtížný.Revoluce, nebo klid
Nejde jen o právní nebo byrokratickou záležitost. Stavebnictví je jedním z pilířů české ekonomiky – tvoří více než 6 % HDP, zaměstnává desetitisíce lidí a stojí za každým novým bytem, školou, nemocnicí či infrastrukturou. Jakékoli zpomalení výstavby proto znamená nejen méně domů, ale také méně práce, méně investic a méně daňových příjmů.
„Bez nových povolení tento nárůst výstavby do dvou let zmizí,“ varuje hlavní ekonom Creditas Peter Dufek. Podle něj je současný stavební boom jen ozvěnou minulých rozhodnutí. Pokud stát rozhodnutí opět odloží nebo vnese do systému další chaos, může být příští útlum hlubší než ten předchozí.
O tom, zda se stát pustí do další reformy, rozhodnou volby. Strana ANO dává najevo, že má připravený návrh a chce ho předložit hned po volbách. Ať už ale zvítězí jakákoli politická síla, bude stát před rozhodnutím s dalekosáhlými důsledky: pokusit se systém znovu vybudovat, nebo ho lépe stabilizovat a konečně začít dolaďovat.
Stavební právo v České republice se mění každých několik let. V roce 2021 byl připraven zákon nový. V roce 2023 byl novelizován. A v roce 2024 byl s problémy zaveden. Nyní, v roce 2025, se již opět projednává další zásah. Nikdy nebyl postaven na systému, který by měl šanci skutečně zakořenit.
„Každý systém potřebuje čas, aby se usadil. Pokud ho budeme neustále předělávat, nikdy nebude fungovat,“ shrnuje inženýr František Konečný z České komory autorizovaných inženýrů. Podle něj dnes nejvíce chybí čas, trpělivost a víra ve stabilní předpisy.
