V prvním čtvrtletí letošního roku vydaly české stavební úřady nejnižší počet stavebních povolení od roku 1999, vyplývá z údajů Českého statistického úřadu.
Přestože údaje o stavební produkci v posledních měsících ukazují na určité oživení sektoru, odborníci varují, že pod povrchem narůstá problém dlouhodobých důsledků.
O co ve skutečnosti jde?
Na první pohled se mohou zdát čísla rozporuplná. Stavebnictví v březnu meziročně vzrostlo o 12,1 %, zatímco za celé první čtvrtletí o 7,4 %.
Developery láká silná poptávka a lepší finanční podmínky. Například Central Group staví více než 3 000 bytů a letos plánuje další výstavbu. V Brně se za první čtvrtletí prodalo více nových bytů než za celé první pololetí roku 2021.
Zároveň však výrazně klesl počet nově vydaných stavebních povolení. Proč? Důvodů je několik.
1. Digitalizace, která zpomalila systém
Zavedení nového stavebního zákona a s ním související digitalizace v druhé polovině loňského roku mělo být krokem k modernizaci a zrychlení stavebního řízení. Jeho výsledkem však byl chaos na stavebních úřadech. „Tento systém nefungoval,“ prohlašuje otevřeně Petr Kunc, vedoucí brněnské městské části Židenice (Hlas pro Židenice).
Úřady se potýkaly s nedostatečnou technickou podporou, zmatky ve výkladu zákona a odchodem zkušených pracovníků. V důsledku toho byl rozhodovací proces paralyzován.
„Zatím nám docházejí povolení vydaná loni na jaře. Nové žádosti podané po 1. červenci se v našem regionu zatím nevyřizují,“ popisuje realitu na úřadech Kuntz. Podle něj se systém stále obchází takzvaným „technologickým bypassem“, tedy ručním přenášením dat do jiného softwaru. To ovšem nepřináší žádnou rychlost.
Také ministerstvo pro místní rozvoj uznává, že digitalizace zpočátku vedla ke zpomalení. Kromě toho úřady zpracovávaly velké množství nesprávných žádostí podaných těsně před změnou legislativy. „Tím vznikla další administrativní zátěž pro stavební úřady,“ říká mluvčí ministerstva Pjotr Valečko.
2. Ekonomická nejistota
Kromě administrativních problémů hrála podle odborníků v dynamice počtu vydaných stavebních povolení významnou roli ekonomická setrvačnost a opatrnost investorů.
V letech 2022 a 2023 se stavebnictví potýkalo se silným odporem: prudký nárůst úrokových sazeb, extrémní zvýšení cen stavebních materiálů a nejistota v oblasti energetiky vedly mnoho investorů k pozastavení projektů nebo k jejich úplnému odložení.
„Mnoho developerů mělo povolení, ale nestavělo. Nyní začínají stavět, protože se zlepšily úvěrové podmínky a stavební práce lze získat ve výběrových řízeních za rozumné ceny,“ popisuje současné oživení Piotr Palicka z EP Real Estate. Současná vysoká úroveň rozestavěných staveb je tedy spíše výsledkem starých, opožděných rozhodnutí než známkou dobře fungujícího systému.
Nová vlna projektů zatím není na obzoru. „Povolovací proces se zbytečně protahuje. Předvídatelnost a stabilita prostředí pro investory je prakticky nulová,“ shrnuje Marcel Šural, člen představenstva Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a předseda představenstva skupiny Trigema.
Podle Michala Picha, který provozuje realitní server Reality Čechy, byly projekty, které jsou v současnosti na prodej, často zahájeny před 8-12 lety. Kvůli zdlouhavému procesu získávání povolení a složité ekonomické situaci se ke klientům dostávají pozdě a za vyšší cenu.
„Mnoho developerských společností pozastavilo své projekty kvůli prudkému zdražení úvěrů. Nechtěly riskovat neprodané byty,“ potvrdil odborník, který analyzoval vývoj posledních let.
Podle Piha nyní developeři využívají „náhradní“ projekty, které byly připraveny v období stagnace. Proto je v současné době tolik rozestavěno, ale zároveň neexistuje silná motivace k podávání nových žádostí o povolení. „Velké, zejména pražské projekty již byly schváleny nebo se realizují,“ dodává.
3. Strukturální změny ve stavebnictví
Třetí aspekt přidává ekonom Libor Dušek z Právnické fakulty Univerzity Karlovy a člen Národní ekonomické rady vlády. Upozorňuje na skutečnost, že pokles počtu stavebních povolení nemusí nutně znamenat pokles výstavby. „Počet nově zahájených bytů se v posledních dvou měsících zvyšuje, zatímco předtím dlouho neklesal,“ říká.
Co se však mění, je struktura výstavby. Počet nových rodinných domů klesá, a to kvůli vyšším hypotékám a inflaci. Roste však počet bytů v bytových domech, což znamená větší a složitější projekty. „Obecně roste velikost projektů a staví se větší jednotky. Zatímco objem nové výstavby je tedy z kvantitativního hlediska přibližně konstantní, počet stavebních povolení, o která developeři žádají a která získávají, klesá,“ shrnuje Dušek. Podle jeho názoru nejde jen o kolaps systému či vyčkávací postoj investorů, ale také o proměnu struktury české výstavby.
Počet povolení klesá, rozpočty rostou
To potvrzuje i Petr Gana, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví poradenské společnosti Deloitte. Podle něj přibližná hodnota povolených stavebních projektů roste, ačkoli počet samotných povolení klesá: „Stavebních povolení se v České republice vydává méně, ale projekty jsou častěji větší a mají vyšší orientační hodnotu.“
Důvodem jsou rostoucí ceny materiálů, zvyšující se rozsah projektů a nové požadavky, jako je energetická účinnost nebo standardy ESG.
Ekonom Jan Vejmelka z Komerční banky připomíná, že počet povolení je pouze hrubým ukazatelem a skutečný dopad na stavební produkci se projeví až s odstupem času. Bytový dům povolený k výstavbě dnes se může začít stavět až o rok později a někdy i později.
Důsledky pro budoucnost
Ačkoli letošní údaje naznačují nárůst rozestavěných staveb, odborníci varují, že bez nových povolení by tento trend mohl během několika let vymizet.
„Pomalé povolování by mohlo zablokovat výstavbu a přispět k dalšímu růstu cen bytů,“ varuje hlavní ekonom Creditas Peter Dufek. Pokud se nezlepší digitalizace a personální obsazení úřadů, bude české stavebnictví postrádat hotové nemovitosti.
Riziko nespočívá jen v přehřátém trhu s byty, ale i v ohrožení stability celého stavebnictví. Stavebnictví je klíčovým odvětvím ekonomiky a zaměstnává desítky tisíc lidí. Pokud se situace nezmění, důsledky stagnace v přípravě nových projektů mohou postihnout nejen domácnosti, ale i stavební firmy, dodavatele a veřejné investice.
„Současný systém vydávání povolení neodpovídá tempu moderní výstavby a potřebám měst a obcí. Pokud se situace nezmění, čeká nás období napětí mezi rostoucí poptávkou a nedostatečnou kapacitou trhu,“ shrnuje František Konečný, místopředseda představenstva České komory autorizovaných inženýrů a techniků.
